(文/张志峰 编辑/马媛媛)9月9日中秋节前夕,广州市第三批集中供地名单出炉。

从广州市公共资源交易中心获悉,本次共推出20宗土地,占地总面积208万平方米,包含多宗核心区高质量涉宅用地,总起拍价高达538.54亿元,接近该城前两批集中工地收入总和(约550亿元)。

广州11区中,此轮供地只有越秀区暂时断供,海珠、南沙、花都3个核心区均有3块土地提供,中心五区占比达到一半。

且为了调动房企参拍积极性,部分重新挂牌地块明显降价,包含2宗此前流拍地块以及恒大足球场、华夏幸福600340)新隆沙地块退地后重塑,注定将成为全行业关注热点。

行业普遍认为,广州此次土拍干货满满,且价格诚意十足,吸引了不少央企与大型国资房企目光,比之前两批土拍应当可以取得更好成绩。且中秋节前释放信息,亦有助于帮助楼市加速复苏。

其中,位于荔湾广船区域的芳村大道南以东地块,起拍价高达187.6亿元,成为今年全国范围内土拍总价最高地块,也是广州供地史上总价第二高地块,仅次于亚运城(2009年出让,起始价165亿元,成交价255亿元)。

资料显示,该地块为二类居住用地兼容商务(商业)用地及其他交通设施用地,地块总面积为40.02万平方米,其中可用建设用地面积13.07万平方米,计算容积率建筑面积接近100万平方米,挂牌起始价187.6亿元。

按照起始价与全部计容面积计算,该地块楼面价仅为1.915万元/平方米,相较于荔湾广船区域约6万元/平方米的均价而言,绝对称得上一块肥肉。且从项目体量和属性来看,不久后将成为下一个广州地标建筑。

该地块最高限制地价215.74亿元,超过最高限制地价后,停止网上竞价,改为摇号确定竞得人。

然而最终该地块花落谁家尚不得知,但毫无疑问的是,想要拿下这一地块,只有商业运营、基础设施建设、整体设计布局、强大资本等各方面综合实力过硬的头部房企方有实力。

项目建成后,竞得人须在商务(商业)地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积18万平方米,自持物业的自持年限不少于10年。

竞得人须配建办公物业计算容积率建筑面积5万平方米(以不动产登记建筑面积为准),配建办公物业建成并通过相关部门验收后,由广州市荔湾区人民政府指定单位按2500元/平方米的价格回购。

还需要按规划条件负责建设市政道路用地、绿地用地,并与项目主体同步建设、同步验收,建成竣工和验收合格后无偿移交广州市荔湾区人民政府指定部门。

此外,位于客村板块的广州大道南788号一期AH031525地块,在客村地铁站周边,接近4万元/平方米的起拍价,同样受到关注。

该地块起始价12.17亿元,计算容积率建筑面积不超过3.07万平方米,全部为普通住宅用地。

其竞价规则中,除了城市道路、绿地等方面的配建要求之外,还包含2704平方米配建政府性统筹用房,该政府性统筹用房建成并通过相关部门验收后,无偿移交给广州市海珠区政府指定单位。

其中,天河区育新街南侧AT0304011-1地块和白云区小坪村AB2711014地块均为第二次集中供地中流拍的地块。

公开数据显示,天河区育新街AT0304011-1地块第二轮集中供地挂牌起始价约为24.42亿元,本次约为20.67亿元,价差约3.7亿元。

白云区小坪村AB2711014地块上一轮集中供地,挂牌起始价约为13.65亿元,本次约为10.67亿元,价差约2.98亿元。

而真正吸引业内目光的是荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块。

不过在2年前,这块土地还属于河北房企华夏幸福,2020年6月其以68.39亿底价拿下荔湾新隆沙六宗地块。

然而此后不久,华夏幸福暴雷,地块也随之被退回,且拆分为两大单元。本次出让地块正是其中之一,为包含配建安置房的商住综合用地,总起拍价38.58亿,占地面积13.3万平方米,计容建筑面积20万平方米。

另一宗被行业关注的地块为番禺区谢村居住及商业商务地块,正是恒大足球场所在地。

2020年4月,恒大以68亿元底价获取的番禺谢村体育设施和产业配套地块。本次挂牌地块为其商业与住宅部分,不含原有的产业部分,起拍价31亿元,同样是良心价。

但据未经证实的市场传闻,该地块可能正在面临较为复杂的债务问题,大概率将由广州城投接盘。

竞拍规则方面也有调整,过往“竞自持”规则被首次取消,改为摇号“拼手气”。

所谓竟自持,是指当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积,该部分面积不可作为商品住宅出售。会增加房企的拿地、运营成本。

取消后,地块价高者得,当多为竞标人达到15%的封顶溢价后,便通过摇号方式确定最终得主。

另有一些为地矿“量身定制”的出让条件,如天河区的沥青搅拌厂地块,要求竞得人负责土壤修复等条件。

而禁用“马甲”、严查资金来源、15%封顶溢价率、20%保证金等规则不变。

特别是体验了“马甲”对于摇号公平性的破坏力之后,各地几乎都将其视为必禁选项之列。

广州竞标规则中明确表示,同一名申请人只能进行一次交易申请(含联合申请)。自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织,或者同一法定代表人的法人或其他组织视为同一名申请人;凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织,也视为同一名申请人,但申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东除外。如申请人违反上述规定的,出让人有权单方面取消申请人竞买资格,已签订土地出让合同的,有权单方面解除出让合同,竞买保证金不予退还。

需要指出的是,有熟知本地楼市的房企人士向分析称,作为四大一线城市中对于土地财政依赖程度最高的城市,广州今年前两批集中供地结果并不理想,不少二线城市都有国资兜底,保证不会流拍。

广州推出地块质量和数量并不差,却不仅出现多地流拍,且对于外来房企吸引力明显不足。因此此次土拍有意调低土地价格与出让条件,放出了更多热门地块存货,以期吸引更多投资者目光。

数据显示,广州2021年,首次执行集中供地全年入账超1777亿元;而2022年前两批集中供地仅收获土地出让收入550.6亿元,为去年全年31%。

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来,目前广州一二手房市场都已经显露筑底回稳的迹象,特别是二手房市场作为先行指标,已经连续5个月维持在7000-8000余套的水平。广州第三批次供地选择在楼市传统的“金九银十”节点推出,亦有利于调动楼市需求入市的热情,开发企业应紧抓时机,加大推货和营销的力度。

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迄今为止,共20家主力机构,持仓量总计19.17亿股,占流通A股49.23%

近期的平均成本为2.84元,股价在成本下方运行。该公司运营状况尚可,暂时未获得多数机构的显著认同,后续可继续关注。

大宗交易:成交均价2.64元,溢价率-5.38%,成交量256.75万股,成交金额677.83万元

公司实际控制人华夏幸福基业控股股份公司计划自2022-10-13起至2023-04-10,拟减持不超过7827万股,占总股本比例2.00%

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